未登記の実家は“相続前”に動く！手遅れを防ぐ 3 ステップと解体の落とし穴

未登記の実家、相続が起きてからでは間に合いません

「親が現金で家を建てたから登記していないらしい…」
そんな昔話、意外と残っています。
未登記物件は“生きているうち”に手を打たないと
解体でも売却でもすべてがストップしがち。
ここでは 放置すると何が詰まるのか と 今から取れる解決ステップ をまとめました。
ちょっと怖い話ですが、知っていれば慌てずに済みます。

未登記物件って何？

法務局に「建物表題登記」が無い状態を指します。固定資産税は課税されていても、法律上は“存在が曖昧”。登記義務（完成後1か月以内）を知らずスルーした旧来のケースが多いです。

どうして未登記のまま放置された？

• 住宅ローンを組まない現金建築だった
• 昭和〜平成初期、申請コストや手続きの手間を惜しんだ
• 「課税されてるから大丈夫」という誤解

相続が発生すると、ここが詰まる

1. 所有者不明扱いで売却・解体・融資がストップ
2. 持分調整に 全相続人の実印＋印鑑証明 が必須
3. 2024年施行の相続登記義務化で
   「取得を知った日から3年以内」or「2027/3/31」までに登記しないと過料10万円

2024‐25年：相続・所有者不明土地対策の改正要点

• 相続登記の申請義務化（不動産登記法 改正）
• 正当理由なき違反は10万円以下の過料
• 建物表題登記の未申請にも職権登記＋罰則が明文化

ご存命ならまだ間に合う！“3ステップ”で未登記を解消

STEP	やること	専門家
1	固定資産税課税明細で課税床面積を確認	自治体
2	土地家屋調査士が表題登記を申請	調査士
3	司法書士が所有権保存登記 → 持分整理	司法書士

すでに相続が起きてしまったら？

1) 相続人全員の協議 → 2) 建物表題登記 → 3) 相続登記 → 4) 解体なら滅失登記。
“表題登記を後回し”にできない点に注意です。

「もう壊すしかないよね？」と思っても、ここで足踏み

① 登記簿が出せずにストップ

解体業者も役所も最初に「登記事項証明書」を求めてきます。未登記だと
「固定資産税課税明細」「現況写真」「相続人全員の同意書」など
追加書類の山。ここで数週間〜数か月コースに突入しがちです。

② 建設リサイクル法〈事前届出〉の壁

床面積80㎡以上の解体は着工7日前までに
建設リサイクル法第10条届出が必須。
添付書類に通常求められる登記事項証明書を出せない場合、
現況写真や図面で代替 → 役所との往復でさらに時間がかかります。

③ 最後に「滅失登記」で二度手間

解体完了後１か月以内に滅失登記を出す必要がありますが、
そもそも建物番号がないので表題登記 → 滅失登記の二段構え。
調査士＋司法書士をワンパッケージで頼むとスムーズです。

「壊すだけでしょ？」とサクッと進めたくても、
“所有者証明 → 届出 → 二度手間登記” の三段ハードルで
テンションが一気に下がるのが未登記あるあるです。

まとめ & チェックリスト

• □ 実家の登記簿を閲覧した？（オンライン/法務局）
• □ 固定資産税課税明細と床面積が一致？
• □ 表題登記→保存登記→相続登記の流れをイメトレした？
• □ 解体予定なら「建設リサイクル法届出」の段取り確認？
• □ 土地家屋調査士・司法書士へ見積もり依頼済み？

無料で相談してみる

ここまで読んで「うちもマズいかな…」と思ったら、
早めの情報整理と専門家相談がいちばんの近道です。
動き出すタイミングが早いほど、費用も手間もグッと抑えられますよ。