2024 年 4 月 1 日の法改正で、不動産を相続したら 「相続を知った日」または「遺産分割成立日」から 3 年以内 に名義変更（＝相続登記）しなければならなくなりました。正当な理由なく怠ると 10 万円以下の過料――つまり「うっかり放置」が罰金対象になります。
建築士として現場で感じるのは、名義が曖昧だと＜売却・担保・建て替え＞すべてがストップし、リノベ計画そのものが立ちゆかなくなる点です。この記事では背景・期限・費用・救済策を一気に整理します。
1．そもそも相続登記とは？
不動産の所有者を公に示すしくみが「登記」。名義が先代のままでは、新たな工事契約や金融機関との手続きすらできません。
にもかかわらず、これまで登記は義務ではなく努力目標。その結果、誰のものか分からない土地が全国に拡大しました。
2．なぜ義務化されたのか
所有者不明土地は推計で 九州本島を超える面積（約 410 万 ha）。公共工事や災害復旧が遅れるほか、維持管理費が国全体で年 2,000 億円規模に膨らむと報告されています。
そこで民法・不動産登記法の同時改正（令和 3 年法律第 24 号）により義務化＋罰則が導入され、2024 年 4 月 1 日に完全施行されました。
3．義務の内容と罰則
- 対象者： 相続で不動産を取得した相続人（共有持分含む）
- 期限： 相続を知った日 or 遺産分割成立日 から3 年以内
- 罰則： 期限超過で10 万円以下の過料（行政罰）
- 経過措置： 改正前（〜2023 年末）の未登記分は2027 年 3 月 31 日までに登記すれば過料なし
4．手続きの流れと必要書類
- 戸籍収集：被相続人の出生から死亡まで＋相続人全員分
- 遺産分割協議書または 遺言書
- 固定資産評価証明書（土地・家屋）
- 登記申請書（法務局サイトに様式あり）
遠方在住で書類集めが難しい場合は、司法書士へ一括依頼する方が時間コストは低く済みます。
5．登録免許税と費用の目安
| 固定資産評価額 | 登録免許税 (0.4%) | 司法書士報酬 | 概算合計 | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 1,000 万円 | 4 万円 | 5〜10 万円 | 9〜14 万円 | 地方の戸建て |
| 2,000 万円 | 8 万円 | 7〜12 万円 | 15〜20 万円 | 平均的な戸建て |
| 5,000 万円 | 20 万円 | 10〜15 万円 | 30〜35 万円 | 都市部・高評価地 |
※ 登録免許税は「固定資産評価額×0.4%」で計算。司法書士報酬は 5〜15 万円が中心帯。
6．期限に間に合わないときの救済策
「どうしても 3 年以内に書類が揃わない」場合は相続人申告登記を先に提出します。
これは 相続人の氏名・住所のみ を登記簿に記載し、正式な相続登記を後日行う制度。提出するだけで過料を回避でき、費用（登録免許税）も不要です。
7．よくある質問（FAQ）
- 土地と建物で名義が違う場合も 3 年以内？
-
はい。不動産ごとに登記義務があるため、土地と建物を別々に申請するか、まとめて同時申請します。
- 共有持分が 10 人以上いるときは？
-
人数に関係なく全員が共同して登記申請を行います。署名・押印の取りまとめに時間がかかるので早めに着手を。
- 登録免許税を節約する方法は？
-
被相続人が小規模宅地評価の特例対象なら、固定資産評価額が下がることで登録免許税も減額されます。
8．次の一手（CTA）
公的情報リンク集
- 法務省｜相続登記の申請義務化 Q＆A（義務内容・過料） [oai_citation:6‡moj.go.jp](https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html?utm_source=chatgpt.com)
- 法務省｜相続人申告登記の手引き（救済制度） [oai_citation:7‡moj.go.jp](https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00602.html?utm_source=chatgpt.com)
- 国土交通省｜所有者不明土地問題と社会コスト（背景データ） [oai_citation:8‡mlit.go.jp](https://www.mlit.go.jp/common/001238041.pdf?utm_source=chatgpt.com)
- 東京法務局｜相続登記が義務化されました（手続き概要） [oai_citation:9‡houmukyoku.moj.go.jp](https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html?utm_source=chatgpt.com)
- チェスター税理士法人｜登録免許税 0.4％ 計算シミュレーション [oai_citation:10‡chester-tax.com](https://chester-tax.com/encyclopedia/15641.html?utm_source=chatgpt.com)
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